Klachten Press

Actumail.nl Publisher is uitgever van praktische methodische vaardigheden. Aan de hand van dossier beschouwingen doen de auteurs handreikingen over wenselijke reacties op ongewenst gedrag. In de serie Methodische vaardigheden zijn verscheidene e-books verschenen. Doel van publicatie is om de niet-jurist in conflicten handreikingen te geven om tot toepasselijke conflictoplossingen “appropriate dispute resolutions” te komen. In de serie Gewenst bij ongewenst gedrag Communicatie over

Vuiligheden in de Bouw

auteur: mr.dr.drs. Michael Boelrijk
uitgever: ActUmail 2020
ISBN: 978.90.78470.03.8

BOUW VUILIGHEDEN

Helaas zijn er verschillende partijen die misbruik maken van nieuwe ontwikkelingen in de bouw. In ieder geval is er een bouwonderneming die kopers van nieuwbouw woningen verkeerd informeert. Buiten dat dergelijk gedrag een onbehoorlijke handelswijze is, levert het ook juridische gronden op om schadevergoeding te eisen.

In de verschillende hoofdstukken zullen we een boekje opendoen over de handelswijze van het verkoopteam van een Bouwer. Buiten het verkoopteam zijn er ook nog andere partijen die ook aangesproken kunnen worden op hun bijdrage aan ondeugdelijke installaties en juridische onrechtmatige constructies. Naast het hoofdstuk gewijd aan de Bouwer zijn er hoofdstukken over de Makelaar, de Notaris, de Energie leverancier, de Gemeente, de Advocaten. Als dubieus voorbeeld kijken we naar een producent / leverancier / onderaannemer van klimaat garanties en een veelheid van gelieerde handelsnamen.

Deze publicatie is zo opgezet dat men het hele boek kan lezen maar de afzonderlijke hoofdstukken zijn zo geformuleerd dat deze ook als zelfstandig document kan worden bestudeerd.

Organisatie

In dit boek concentreren we ons op de constructies die de bouw in Nederland heeft bedacht om consumenten te verleiden om te betalen voor klimaat constructies. We nemen als voorbeeld de constructies die de bouw heeft opgezet bij de aanschaf van een nieuwbouw woning. Bij een dergelijke transactie wordt een koop-aanneemovereenkomst gesloten tussen de bouwer en de individuele consument. De bouwer verplicht zich om tegen een vastgelegde prijs de nieuwbouw woning te bouwen op de grond die de consument in eigendom heeft of daarover erfpacht betaald.

Bij een dergelijke koop-aanneemovereenkomst zijn een veelheid van personen beroepshalve betrokken. Laten we er van uitgaan dat de bouwer een groot deel van de overeenkomst uitbesteed aan anderen. Dan komen de volgende gemachtigden in beeld. Vaak is er een makelaar die de nieuwbouwwoning verkoopt. De Makelaar moet goede eerlijke voorlichting geven aan de potentiële koper. Voorlichting over juridische aspecten wordt vaak uitbesteed aan de Notaris. De Notaris moet naast het geven van alle inlichtingen en het beantwoorden van alle vragen ook in de gaten houden dat de overeenkomst aan de wet voldoet en dat de consument op de hoogte is van de juridische implicaties. Na het sluiten van de overeenkomst schakelt de Bouwer een aantal medewerkers in die de details van het bouwproces met de consument moeten overleggen. Deze klantenservice valt ook gewoon onder de aansprakelijkheid van de Bouwer. Hoe groter de Bouwer is, naar hoe meer personen de consument wordt doorverwezen. De Bouwer is ook verantwoordelijk en aansprakelijk voor al die personen met fancy namen als kopersbegeleider, werk(voor)begeleider, opzichter, servicemedewerker, klachtbehandelaars, opleververtegenwoordiger en nazorg medewerker. Bouwers verschuilen zich regelmatig achter een dergelijke organisatie. Nogmaals de Bouwer is de contractpartij van de koop-aanneemovereenkomst en dus volledig verantwoordelijk en aansprakelijk voor al die personen. Ook is de Bouwer aansprakelijk voor de onderaannemers en leveranciers.

Bouwers zeggen vaak dat het bouwproces een ingewikkeld proces is waar fouten onvermijdelijk zijn. Dit beweert de Bouwer nog harder op het moment dat de consument opleveringsgebreken constateert of klaagt over verborgen gebreken of ondeugdelijk werk. De Bouwer probeert dan vaak onder zijn aansprakelijkheid uit te komen. Op het moment dat de Bouwer een juridisch medewerker, een extern jurist of advocaat het weerwoord laat geven is dat de alarmbel voor de consument dat de discussie niet meer gaat over de gebreken zelf maar om het creëren van een juridisch conflict.

De consument heeft in een juridisch conflict vaak een ondergeschikte rol. Zijn positie is vaak veel zwakker dan die van de Bouwer’s organisatie. Om te beginnen heeft de consument al aan al zijn betalingsverplichting voldaan en zelden gerekend met een reserve budget voor juridische conflicten. De Bouwer heeft vaak standaard juristen ingehuurd om bij meningsverschillen de zaak te laten escaleren naar een juridisch conflict. De Bouwer heeft dus vaak al rekening gehouden met het betalen van juristen om onder een aansprakelijkheid uit te komen. De consument heeft er geen belang bij om het juridische conflict aan te gaan omdat deze zich zeker lang gaat voortslepen. De consument-koper van een eengezinswoning wil meestal daarentegen zo vlug mogelijk een prettig huis hebben om ongestoord in te kunnen wonen. De consument heeft dus niet zo’n lange adem als de professionele Bouwer’s juristen. Nog erger is het dat een juridisch conflict niet over de eigenlijke bouwgebreken gaan maar over de juridische aansprakelijkheid. Dit is het grote verschil tussen jurist en consument. De jurist heeft er zijn werk van gemaakt om werkelijke problemen te verkrachten tot frustrerende juridische discussies. De consument wil gewoon dat de problemen snel worden opgelost. Helaas zo zit het recht niet in elkaar. Als je alleen al kijkt in de onbalans van rechten in een standaard koop-aanneemovereenkomst wordt duidelijk dat de Bouwer vele termijnen mag laten passeren voordat het geschil aan een rechter of arbiter mag worden voorgelegd. Het is algemeen bekend dat een juridisch conflict vaak meer dan een jaar in beslag neemt. Helaas zien wij dat conflicten vaak 3 tot 5 jaren voortetteren. In het hoofdstuk over de Advocaat leggen wij uit welke juridische vuiligheden juristen vaardig zijn om in te zetten om onder de aansprakelijkheid van de Bouwer uit te komen. Een Bouwer die in gebreke is kan ook door zijn handelswijze failliet gaan en ontloopt dan ook zijn aansprakelijkheid. Een Bouwer heeft er dus belang bij om aansprakelijkheden voor zich uit te schuiven.

Dit boek is gebaseerd op waar gebeurde feiten. Wij hebben tot doel de consument-bescherming op een hoger plan te brengen. Het is een uitdaging om te balanceren tussen problemen in dit boek bij de naam te noemen en tegelijkertijd niet zelf in juridische conflicten verzeild te raken. Generalisering van de vuiligheden mag niet maar tegelijkertijd hebben wij te vaak gezien dat juristen niet in staat zijn om vuiligheden in een win-win vorm op te lossen. Ons betoog bespreekt achtereenvolgens het gedrag van de Makelaar, de Notaris, de Bouwer, de onderaannemers en leveranciers, waarborgfonds nieuwbouw zoals SWK, de Advocaat en zonodig de zogenaamde degeschillencommissie.

About Actumail.nl Publisher

Actumail.nl Publisher is uitgever van praktische methodische vaardigheden. Aan de hand van dossier onderzoek worden door de auteurs handreikingen gedaan over wenselijke reacties op ongewenst gedrag. In de serie Methodische vaardigheden zijn verscheidene e-books verschenen. Doel van publicatie is om de zwakkere partij in juridische conflicten handreikingen te geven om tot een appropriate dispute resolution te komen.

Op deze site kunt u met behulp van een inlogcode kennisnemen van een up-to-date publicatie. Na betaling krijgt u de publicatie digitaal opgestuurd of kunt u de publicatie downloaden, bewaren op uw computer en voor eigen gebruik uitprinten.

Nu bestellen via ActUmail.biedmeer.nl dan gebruikt u de managementstool uit de catalogus snel.

Actumail publishes online Methodical skills for professionals , the quality of professional practitioners (legal) service, HR specialists, HR managers, confidants and helpers. This series is especially written for lawyers, mediation staff, staff legal office and courts. The set of methodological skills for professionals, students and professionals offer insight into the description of background and significance and certainly practical application of methodological skills. Every part of the series presents a method, practice or a methodology that is coherent set of understanding of the professional actions. Each edition in this series contains a set of guidance, questionnaires and flow charts for production work.

Eerder verschenen in de serie

Arbo klacht recht arborecht.nl

Communicatie over arbeidsomstandigheden, (seksuele) intimidatie en het klachtrecht

Gewenst bij ongewenst gedrag Communicatie over

Arbeidsomstandigheden, (seksuele) intimidatie en klachtrecht

mr.dr.drs. Michael Boelrijk

Amstelveen: ActUmail 2006,
ISBN 978.90.78470.03.8

Zorg voor het welzijn van medewerkers leidt tot een gezond werkklimaat. Dit boek beschrijft hoe de zorg effectief te bewerkstelligen middels interne klachtbegeleiding, praktische checklists en reactiemogelijkheden op incidenten van ongewenst gedrag.

De Wet en de zich verder ontwikkelende arbo–inzichten vragen om concrete interactie en communicatie tussen werkgever, medewerkers en cliënten. In dit boek staat beschreven op welke wijze de afdeling Human Resource Management (HRM) deze zorg effectief kan communiceren. Voor P&O’ers, arbocoördinatoren, vertrouwenspersonen en andere klachtenbegeleiders worden praktische checklists en geprotocolleerde reactiemogelijkheden op incidenten van ongewenst gedrag gegeven. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de voordelen van mediation en interne klachtbegeleiding.

Indien betrokkenen weten wat gewenst is bij ongewenst gedrag, kunnen zij incidenten met meer vertrouwen benaderen. Soms ligt een bevredigende oplossing in handen van een direct–leidinggevende, soms is een simpele bemiddeling door een P&O–medewerker de beste interventie. In andere situaties is bij de verwerking een intensieve begeleiding gewenst. In zo’n geval moet de vertrouwenspersoon, de mediator of de klachtencommissie een actieve bijdrage leveren aan het vinden van een voor alle betrokkenen acceptabele oplossing. Het alternatief is namelijk het starten van ingewikkelde en frustrerende procedures bij de rechter. De ervaring leert dat procederen zelden of nooit een bevredigend resultaat oplevert. Het nalaten van gewenste reacties zal bij een rechterlijke toetsing ook in het nadeel werken van de nalatige partij.

Het doel van Gewenst bij ongewenst gedrag is de lezer toe te rusten met kennis, technieken en vaardigheden om op een zorgvuldige en ontspannen manier emotioneel gevoelige klachten over ongewenst gedrag te behandelen. Naast de aandacht voor de rol van de vertrouwenspersoon en de klachtencommissie wordt inzicht gegeven in verantwoordelijkheden voor anderen in het kader van het welzijn van werknemers. De inhoud van dit boek is gebaseerd op de strekking van wetten en rechtspraak. De medewerkers van Empathy.nLaw hebben hun jarenlange ervaring met juridische procedures en discussies over gewenste reacties op ongewenst gedrag in dit boek verwerkt. Deze ervaring willen zij graag met u delen.

We hopen met dit boek een aantal eye–openers te geven. Met de beschouwingen en een training voor interventie ongewenst gedrag kan het vertrouwen groeien dat men voorbereid is op het vertonen van gewenst gedrag. Voor ieder geldt ‘oefening baart kunst’: laat de praktijk de beste leerschool zijn. Ondersteund door ervaren specialisten op dit terrein worden betrokkenen vanzelf bedreven in het zorgvuldig omgaan met incidenten van ongewenst gedrag.

Raadpleeg ook de website http://www.arborecht.nl. Op deze site zijn enkele schema’s uit dit boek geplaatst. Bijlage A Klachtenreglement en bijlage B Overeenkomst tot het inhuren van een externe klachtencommissie zijn ook op deze site te vinden.

Elke op– of aanmerking stellen wij op prijs. Zelfs klagen mag aangezien wij ervan overtuigd zijn dat klachten een uitstekend instrument vormen ter verhoging van kwaliteit. Wij zijn u bij voorbaat dankbaar.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s